Desde hace ya un tiempo, es muy común observar anuncios que ofrecen lotes y terrenos "económicos" con enganches bajos y mensualidades accesibles, lo cual los vuelve atractivos. Sin embargo, no siempre se trata de asentamientos legales, sino de predios invadidos, lo que ha encendido las alarmas.
En Puebla, este fenómeno se ha intensificado debido al crecimiento urbano desordenado de la ciudad y su zona conurbada, que se ha expandido sin un ordenamiento territorial adecuado.
En 2025, el crecimiento de las invasiones es alarmante, la Asociación para la Defensa y Apoyo al Gremio Inmobiliario (Adagi) reporta miles de casos en Puebla capital y municipios conurbados como San Andrés Cholula, Santa Clara Ocoyucan y Huejotzingo, con un aumento continuo en los extremos sur y norte. El Consejo de Organismos Empresariales contabiliza más de 20 invasiones solo en los últimos dos años, afectando fraccionamientos construidos e incluso predios de empresas inmobiliarias.
Organizaciones como Antorcha Campesina han influido en al menos 15 % de las 179 colonias irregulares en la capital, según datos municipales de años previos que persisten. El problema se agrava por fraudes inmobiliarios, donde se venden lotes invadidos múltiples veces, y por disputas interestatales que facilitan la impunidad.
¿Cómo cerciorarse que lo nos ofrecen es legal?
Verificar la legalidad de un terreno es esencial para evitar estafas y problemas futuros, por ello es clave seguir estos pasos:
- Solicita y revisa la documentación básica como la escritura pública, la cual debe estar a nombre del vendedor y registrada en el Registro Público de la Propiedad (RPP) del estado de Puebla. Confirma que no hay deudas, hipotecas o litigios, a través del certificado de libertad de gravamen. Exige el plano de localización y colindancias, que incluye medidas, superficies y vialidades, expedido por un perito autorizado. Si es terreno ejidal, verifica su registro en el Instituto Nacional del Suelo Sustentable y un convenio con el comisariado ejidal.
- Consulta en instituciones oficiales, como el RPP, y verifica el propietario, gravámenes y si el predio es urbano o rural. En la Secretaría de Gestión y Desarrollo Urbano obtén alineamiento, número oficial y uso de suelo y confirma si el terreno es apto para construcción. En catastro municipal revisa el estado catastral y pagos fiscales al día. Es importante que el notario deba validar todo antes de firmar, evita contratos privados sin supervisión notarial.
No compres lotes rústicos sin regularización, ya que son ilegales para urbanización. El costo de verificación es bajo comparado con un fraude.
¿Qué pasa si compras un lote que no está regularizado?
Comprar un lote irregular puede resultar en graves consecuencias legales, financieras y sociales. Las principales repercusiones incluyen:
Pérdida económica: No puedes escriturar ni vender legalmente; si inviertes en construcción, no obtienes permisos y el predio puede ser demolido o expropiado sin compensación.
Litigios y desalojos: El dueño legítimo puede demandar por despojo, lo que constituye un delito federal, con penas de 3 a 10 años de prisión para invasores, y en demandas civiles para compradores.
Falta de servicios y riesgos: No hay agua, drenaje o electricidad legal, y las condiciones de vida son precarias.
Imposibilidad de regularizar fácilmente: Puesto que se requiere del acta de verificación de posesión, declaración jurada y planos, pero si hay disputa, puede tomar años o prácticamente ser imposible.
